Albert Peguera

Segurament molta gent que diu que “a Barcelona s’ha de construir més habitatge” no ha tingut mai l’ocasió de mirar què significa realment començar una promoció des de zero. De fet, dubto que tinguin cap interès a saber-ho. Fem-ho fàcil, encara que llarg. Imaginem que volem construir un edifici modest de 12 habitatges. Res de gratacels, piscines infinites ni marbre de Carrara. Dotze pisos al pitjor barri de Barcelona. Comencem, doncs, l’aventura de l’especulador capitalista. Primer necessitem un solar. I un solar no val pel tros de terra que ocupa, sinó pels metres que Urbanisme et deixa construir-hi. Suposem un solar que permet 1.200 m² residencials i que costa 1,7 milions d’euros. Encara no hem posat una totxana i ja tenim 1,7 milions compromesos, però com que som capitalistes, pam, ja els tenim sobre la taula. I comprar-lo tampoc és pagar 1,7 milions i marxar amb les claus. Segons qui sigui el venedor i com tributi l’operació, hi haurà IVA o transmissió patrimonial, AJD, notaria, Registre i assessorament. Si la venda està subjecta a IVA, un solar d’1,7 milions genera 357.000 euros d’IVA. Aquest IVA pot ser deduïble per al promotor, però mentrestant algú l’ha de posar sobre la taula. Benvinguts a la promoció immobiliària. Continuem fent d’especuladors. Ara anem als pisos. A Barcelona, en determinades promocions residencials de nova construcció de més de 600 m², el 30% del sostre residencial s’ha de destinar a habitatge protegit. Quina gran estratègia. Per tant, dels nostres 1.200 m², aproximadament 840 m² podran anar a habitatge lliure i 360 m² hauran de complir el règim de protecció corresponent. I mireu quina curiositat. El preu màxim de venda de l’HPO de règim general el 2026 és de 2.913,18 €/m² útil. Vinga, va, com que som capitalistes, acceptem el repte. L’habitatge lliure nou a Barcelona es mou, segons zona i producte, a preus molt superiors. És a dir, una part important de l’edifici costa pràcticament el mateix de construir que la resta, però no es pot vendre al mateix preu. Seguim. Abans de començar necessitarem arquitecte, arquitecte tècnic, enginyeries, estructura, geotècnic, topògraf, coordinació de seguretat, control de qualitat, assegurances, possiblement OCT, constructor, industrials... ja no em poso en el temps que m'ha costat trobar solar. Soc capitalista i puc amb tot. Encara continuem sense tenir cap pis. I tenim pressa, perquè tenim gent manifestant-se a la plaça de Catalunya. Arriba la llicència. A Barcelona, una obra nova paga una taxa urbanística de 4,96 €/m² i un ICIO del 4% sobre el cost d’execució material. Si el pressupost d’execució material fos d’1,68 milions, només l’ICIO serien uns 67.200 euros. Ara sí. Posem la primera pedra. Carai!! Aquests continuen a la plaça de Catalunya. No podem perdre més temps. I ja portem un any amb tota la parafernàlia. Construir 1.200 m² residencials pot portar fàcilment el cost d’obra cap als dos milions d’euros, segons soterranis, façana, estructura, instal·lacions i qualitats. Per cert, petita incidència d’obra. S’hi han presentat uns homes que s’han identificat com a gitanos, amb uns cartells amb una rodona, i, amb molta amabilitat, ens han explicat que podien “vigilar” l’obra perquè no hi hagués problemes. A canvi, naturalment, d’una quantitat de diners. Hem decidit no contractar aquest peculiar servei de seguretat. Mala sort. L’endemà ens hem trobat que havien desaparegut dues bobines de cable de coure, diverses eines i material d’obra per valor d’uns quants milers d’euros. No sabem qui ho ha robat i, per tant, no atribuirem el robatori a ningú sense proves. El que sí sabem és que toca denúncia, reposar material, reforçar la vigilància i afegir una altra factura a l’expedient. Uns dies més de retard. Els de plaça de Catalunya continuen esperant els pisos. Nosaltres també. I el constructor, afortunadament, no acostuma a treballar durant dos anys a canvi de la promesa que un dia ja cobrarem. Cada mes hi ha certificacions. Estructura, pagui. Façana, pagui. Instal·lacions, pagui. Fusteria, pagui. Ascensor, pagui. I amb el tractament d’IVA que correspongui, per descomptat. Mentrestant, el banc cobra interessos, perquè tampoc acostuma a participar en aventures immobiliàries per amor a l’arquitectura. I arribem a una altra paraula preciosa. Tatxan!!! Inspeccions. Control del formigó, acer, estructura, impermeabilització, aïllament, instal·lacions, incendis, acústica, eficiència energètica, seguretat i salut, residus... Quan acabem, encara necessitarem certificat final d’obra, documentació “as built”, habitabilitat, primera ocupació, divisió horitzontal, escriptures, Registre i assegurança decennal. I durant tot aquest temps el promotor assumeix una cosa molt poc romàntica...risc. Els de la plaça de Catalunya criden encara més, però nosaltres, sort que som capitalistes i no patim. Que pugi el ferro. Que pugi el formigó. Que una empresa constructora falli. Que aparegui un problema al subsòl. Que Urbanisme exigeixi una modificació. Que els tipus d’interès pugin. Que el mercat baixi. Que l’obra trigui sis mesos més. Que els pisos que pensaves vendre a un preu acabin venent-se per menys. Fem ara una fotografia molt simplificada. Solar, 1.700.000 € Construcció, prop de 2.000.000 € Tècnics, enginyeries i controls: més de 200.000 € ICIO i taxes, desenes de milers d’euros. Finançament, centenars de milers. Comercialització, assegurances, notaria, Registre, imprevistos... Quan acabes, una promoció relativament petita pot haver requerit una inversió d’entre quatre i cinc milions d’euros abans d’haver cobrat la major part de les vendes. Per què ho faria algú? Per guanyar diners. Naturalment. Arribats fins aquí, fem números senzills. Entre solar, construcció, impostos, arquitectes, enginyeries, llicències, assegurances, interessos, notaria, Registre i tots els petits regals que ens hem anat trobant pel camí, aquesta promoció ens ha costat aproximadament 4,6 milions d’euros. Dividit entre 12 habitatges: uns 383.000 euros de cost per pis. De cost, queda clar? Abans de guanyar un euro. Però, és clar, tenim un petit defecte... som capitalistes i ens agradaria guanyar alguna cosa, perquè portem gairebé quatre anys amb això i el club de pàdel no es paga sol. Porto pràcticament quatre anys amb aquesta aventura. He posat capital, m’he endeutat, he assumit el risc que l’obra s’encarís, que les vendes baixessin, que apareguessin problemes i que qualsevol retard continués fent córrer els interessos del banc. Va, tampoc demanaré la lluna. Posem que em voldria guanyar un 15% sobre el que he invertit. Sobre 4,6 milions són uns 690.000 euros de benefici abans d’impostos. Dividit entre els dotze pisos: 57.500 euros per habitatge. Per tant, un pis que m’ha costat aproximadament 383.000 euros l’hauria de vendre, de mitjana, per uns 440.000 euros perquè aquesta magnífica aventura empresarial em deixés aquest 15%. I encara no m’he quedat els 57.500 euros. Primer hauré de pagar impostos sobre el benefici. Després de gairebé quatre anys, diversos milions en joc i unes quantes nits preguntant-me per què no vaig obrir una merceria, això és el que queda de la famosa “especulació”. Exactament igual que qui obre un restaurant, fabrica sabates, munta una empresa tecnològica o compra una nau per produir cargols. Si arrisques diversos milions, immobilitzes capital durant anys, signes préstecs, assumes responsabilitats i pots perdre una fortuna si les coses van malament, esperes obtenir un benefici si les coses van bé. A això alguns li diuen especulació. L’economia acostuma a dir-ne inversió. Podem decidir políticament que volem menys benefici privat en l’habitatge. És una opció. Però aleshores hem d’explicar la segona part... qui posa el capital, qui compra el solar, qui paga l’obra i qui assumeix les pèrdues quan el projecte surt malament. També podem construir massivament habitatge públic. Perfecte. Aixequem el puny, ens posem la samarreta del Che i ho tenim. Però tampoc és gratis. El solar l’ha de comprar o aportar l’Administració. Els arquitectes cobren. Els paletes cobren. El formigó costa diners. Els ascensors també. I si l’habitatge es ven o es lloga per sota del seu cost total, la diferència acaba sortint del pressupost públic. És a dir, dels impostos o del deute. No és cap argument contra l’habitatge públic. És simplement comptabilitat. I això vol dir, al final, més impostos o més deute públic. Això els de la plaça de Catalunya ho volen? La discussió interessant, per tant, no és si volem habitatges assequibles. En això és fàcil posar-se d’acord. Sí, rotundament sí. La discussió és com aconseguim que se’n construeixin molts més sense convertir cada promoció en una cursa d’obstacles econòmics i administratius. Perquè si construir habitatges deixa de compensar el risc, no apareixen promotors més bondadosos. Simplement es construeixen menys habitatges. I fins aquí la història del capitalista especulador que intentava passejar per la plaça de Catalunya després de quatre anys sense veure ni un duro de benefici, mentre els aventurers acampadors tornaven a les seves feines, sovint de funcionaris, i a final de mes fins i tot cobraven. Per cert... no soc promotor. Em passo el dia davant de l’ordinador pencant i pago una hipoteca, com molts dels que heu tingut el detall d’arribar fins aquí i llegir-ho.