Una operación de financiación se sanciona al 80% en la primera lectura. Hace un mes. Powerpoint precioso (tenía pinta de haberse mejorado con Claude). Ok Lo abro. 2 primeros números. No sigo leyendo ni le pido más documentación y le digo al cliente que eso no va a volar en ningún comité, hay que cambiar el planteamiento. No sé si por ego o presionado por los retornos que tiene que dar a sus LPs, decide acercarse a loa 4 bancos grandes. Todos han hecho mus. Ya no hay solución. Operación quemada en mercado. Por ego me dijo que iba a tocar a la puerta de los alternativos. Siguiente error, en esa operación va a trabajar para que el rendimiento se lo lleve este prestamista. Siempre escucha e interioriza lo que te dice alguien que lo mira con perspectiva y como lo hace un prestamista.

No hay más proyectos financiables Lo que hay son más proyectos que la banca no está dispuesta a financiar en las condiciones solicitadas

Dicen que es el principal diario económico español Que la media provisional de octubre esté tres puntos básicos por debajo de septiembre no significa que haya cambiado la tendencia. Y publicar previsiones de entidades financieras sin precisar cuándo fueron elaboradas tampoco es muy fino en un entorno de cambios rápidos en la política monetaria.

¿cómo NO se apalanca la compra de una pyme sin apenas activos? Error de casi todos los searchers al intentar estructurar su primera adquisición en una empresa "asset-light" (servicios, software, distribución B2B). Van al banco con el manual del Private Equity bajo el brazo y dicen: “Solo pido 1x EBITDA de deuda bancaria.” “Pignoro el 100% de las participaciones de la SPV.” “Aporto el 20% de equity del pago inicial.” Parece impecable pero los bancos no entran ¿Por qué? Pignorar acciones de una pyme de 3M€ vale cero: Pignorar el capital de una multinacional de 300M€ aporta liquidez y control real. Pignorar la SPV de una pyme sin activos fijos no le da al banco ningún respaldo ejecutable si la cosa se tuerce. Si no hay "ladrillo" ni maquinaria, la garantía de la deuda es 100% la salud del negocio. Si la caja cae, las acciones valen cero. El equity gana dinero apostando al crecimiento y a la revalorización futura. El banco solo presta contra la certidumbre de la caja que ya existe hoy y la barrera de entrada que la protege. Tratar de aplicar la arquitectura financiera de un LBO corporativo a una pyme suele ser el camino más rápido para perder meses quemando bancos.

Esto le pasa a la mayoría de scale-ups cuando pasan el valle de la muerte en cuánto acceso al crédito. Tienes que defender tu financiación de circulante con la misma estrategia que cuando tenías rondas de capital: 1/ Consolidar antes que seguir buscando bancos nuevos: Es infinitamente más seguro trabajar con 2 o 3 entidades de referencia con peso real en tu balance que con 7 bancos "a ratos". 2/ Planes de contingencia: Nunca olvides que te están financiando a 12meses, tienes que saber hoy qué ocurre con tu caja si mañana una entidad decide no estar.

Ray Dalio acaba de soltar una alerta macro en su Substack. Su tesis es clara: la oferta global de activos financieros (deuda y capital) supera con creces lo que la demanda puede absorber. ¿Qué pasa cuando la deuda pública inunda el mercado y los gobiernos pagan tipos altos? Que el dinero busca allí refugio sin despeinarse. ¿Y cómo afectaría al acceso al crédito de pymes y particulares en España? 1/ Efecto en pymes: Si un banco puede comprar deuda pública con cero riesgo o financiar hipotecas puras, ¿para qué va a jugársela con una pyme? En un país donde +90% del tejido depende del crédito bancario tradicional, esto significa dos cosas: dinero más caro y exigencia de garantías draconianas. Ya tenemos un banco en el Ibex 35 que su libro de crédito es ese: hipotecas y deuda pública. 2/ Efecto en particulares: Las curvas de rendimiento de los bonos soberanos marcan el suelo de las hipotecas a tipo fijo y mixto. Cuotas más altas desplazan el límite de esfuerzo financiero (>35% de ingresos netos), dejando fuera a miles de familias que antes sí les salía el scoring a conceder. 3/ Tijeretazo en LTVs: El mercado volverá a lo que ya vimos tras 2008: caída del LTV en residencial (a poner más equity) y cerrojo a la financiación de proyectos de inversión a largo plazo para empresas. Solo habrá grifo para circulante a corto plazo y altamente colateralizado. 4/ Polarización (no me gusta el palabro este de los políticos, pero lo han conseguido, me ha salido sólo y no se me ocurre ahora un sinónimo): La brecha se dispara. Las empresas del Ibex seguirán levantando deuda con sus rating institucionales. El golpe de liquidez se lo tragarían los autónomos, las startups y las familias de renta media. Cuando el Estado compite con la pyme por el balance del banco, la pyme siempre pierde. ¿Se estará equivocando el amigo Ray? Te leo.

Siempre aprende de los grandes. En este caso te lo enseña Neinor: - el suelo se paga con equity propio (o de un socio) - La deuda bancaria entra cuando la obra está desriesgada.

¿Por qué un banco financia una promoción de 30 viviendas pero no le gusta el flipping de un piso en el barrio de Salamanca? En ambos casos la devolución depende de lo mismo: vender casas. El caso típico de flipping: Un inversor compra un piso prime con deuda alternativa al 10%-12%. Nueve meses después, con la reforma de lujo terminada, va al banco a pedir una refinanciación hipotecaria al 4%. Su lógica parece impecable: A/ “El activo ya está terminado.” B/ “Vale más que cuando lo compré" C/ “El banco entra con un LTV hiperconservador sobre el valor actual.” ¿Por qué esto no vuela? 1/ Naturaleza de la operación: Una promoción Build-to-Sell es un producto estándar con disposiciones contra certificación. Un flipping individual es, por política de admisión de muchas entidades, una operación especulativa que la banca tradicional no quiere en balance. 2/ Riesgo de repago: En la promoción, el banco exige preventas que acreditan demanda real, diversifican compradores y generan subrogaciones que a su vez provoca venta cruzada y significar transformar riesgo promotor en riesgo retail. En el flipping, el riesgo es binario: o encuentras a un comprador dispuesto a pagar tu precio objetivo, o la deuda no se cobra. 3/ Lo que realmente se está refinanciando: La reforma elimina el riesgo de obra, pero NO el de comercialización. Si faltan tres meses para que venza la deuda alternativa y el piso sigue sin venderse, el riesgo no ha bajado: ha subido. En riesgos siempre se hace la misma pregunta: ¿Estamos sacando a un lender que tiene deuda cara... o le estamos dando salida a uno que empieza a tener deuda MALA? Ante la duda, la respuesta del banco ya te la imaginas. No es lo mismo refinanciar una operación cuyo riesgo se ha reducido que "rescatar" a un acreedor privado que ve venir el problema. La deuda alternativa cobra lo que cobra porque asume riesgos que la banca no puede tomar. La financiación bancaria no es una versión "barata" del hard money: es otro producto con otras reglas. Guárdate esto antes de levantar deuda: 1/ No toda operación rentable es bancarizable. 2/ No toda deuda cara está mal financiada.

Interesante esto de Primafrio Los chicos de Apollo y la familia asegurando que es solo un desfase temporal. El EBITDA remontará a medida que maduren las inversiones de expansión. Los de riesgos de algún banco: Los nuevos clientes / negocios no tienen la rentabilidad que justificó la valoración / inversión Team Apollo o Team bancos¿?

Apalancar una inversión inmobiliaria solo aumenta la rentabilidad de tu capital si el rendimiento del activo supera el coste de la deuda. Suena de primero de finanzas, pero el mercado está lleno de inversores atrapados en el negative leverage (apalancamiento negativo). Ejemplo fácil: Compras un inmueble con un rendimiento del 4% (Cap Rate) Pides financiación al 5,5% de coste de deuda. ¿Resultado? El préstamo se come la caja y deja la rentabilidad de tu capital por debajo de lo que obtendrías si hubieras pagado el activo al contado. Pero si necesitas esa deuda -cara- a qué estas apostando ¿? 1/ A la plusvalía futura: Asumir que la revalorización del edificio dentro de 5 años compensará la sangría de caja anual. 2/ Aplicar subidas de rentas agresivas Rara vez se cumple. Eso ya no es inversión inmobiliaria. Es gambling.

Highlights del paper de Ramón y Cajal sobre private credit que me he encontrado Googleando: “Flexible” = financia riesgo que la banca no quiere. “Bespoke” = más apalancamiento. “PIK” = no puedes pagar los intereses hoy. “Make-whole” = si refinancias barato, pagas por salir. “Downside protection” = dame todas las garantías. “Complemento a la banca” = muchas veces sustituye equity. Private credit, sin highlights: más riesgo, más precio.

Me entra un DM por aquí y tras conversación, el que me lo envía me deja publicar el caso: “Promoción de 5 viviendas. 3 vendidas. Obra parada. Faltan 240k € para terminar las 2 últimas.” Contado así, al promotor le parece que "solo falta el remate". Cualquier financiador lo lee exactamente al revés: has incumplido plazos y presupuesto. Por eso no te van a preguntar "cuánto te falta". Te van a preguntar "adónde fue a parar la pasta de las 3 viviendas que ya has vendido". A partir de ahí negocias desde la debilidad absoluta. Y las únicas salidas que te quedan son malas: 1/ Ponerte delante de tus inversores para pedir más capital. ó 2/ Acudir a deuda privada a tipos de doble dígito (hard money, como dicen los americanos). Esto no ocurre solo en promociones pequeñas. En un value-add de 20 millones pasa exactamente igual: solo cambian los ceros. Lo que distingue a un sponsor estructurado no es que no sufra desviaciones (todos las sufren). Es que las tenía resueltas antes de empezar: 1/ Reserva para imprevistos: Al menos un 5% del presupuesto en obra nueva y un 10% en rehabilitación. 2/ Pacto de capital: Un mecanismo acordado con tus inversores para aportar equity adicional si aparecen sobrecostes. Siempre el dinero para el imprevisto se negocia antes de que el problema aparezca. Una vez que la obra se ha parado, pedir dinero ya no es estructurar financiación. Es pedir un rescate. Y los rescates siempre se pagan caros.

por qué Caixa, que conocía el activo y ya tenía 6,6M dentro, no quiso hacer esos 2,4M adicionales? edificio 31 AT (short/medio stay) Calle Lérida (no es Castellana) perfil de amortización de aprox 19-20 años. Nah, es que esta avalando una socimi Estos catalanes…

Teams de las 12 de la mañana. Un caso real ilustrativo para mis amigos “searcher” que se quieren comprar su primera pyme. Te compras una empresa de servicios por 5x Ebitda Financias 3x con deuda. Parece que tienes un colchón de 2x. Te pones a los comandos del avión. Sin simulador. Sin horas de vuelo operando en el polígono . El año 1 el EBITDA cae un 30%. Ya sabes, eso de los costes de integración, que el vendedor no ha colaborado como dijo, .... Incluso manteniendo el múltiplo de valoración, has destruido el 75% del valor del equity. Si además el mercado repricia la empresa de 5x a 3x, el equity desaparece por completo y la deuda bancaria empieza a estar underwater. Has pasado de ser el CEO con un LBO a buscar ayuda para la refi. Un cisne negro de Taleb ¿?

Las 8 preguntas que un inversor inmobiliario debería poder contestar antes de mandar su operación de financiación a nadie: 1/ ¿Qué problema resuelve el nuevo préstamo: crea valor o cubre un agujero anterior? 2/ ¿De dónde sale el repago y en qué fecha realista, no optimista? 3/ ¿Cuánto dinero propio arriesga el promotor, y cuánto tendría que caer el valor para perderlo entero? 4/ ¿Qué deuda tiene ya la sociedad y quién cobra antes que el nuevo financiador? 5/ ¿Qué falta administrativamente (licencias, legalizaciones, registro) y de quién depende? 6/ ¿La salida está documentada? Si no es así, ¿es creíble con precios y plazos de venta comparables? 7/ ¿La garantía es proporcionada al riesgo que se pide asumir? 8/ ¿Qué tipo de financiador puede analizar esto: banco, deuda privada o equity? Cuando varias respuestas fallan a la vez, la operación no se vuelve imposible: cambia de categoría. Me explico, puede dejar de ser bancaria y requerir deuda privada. Puede necesitar más equity, una recapitalización o la venta de algún activo. O puede que la mejor decisión sea no hacerla. SI, NO HACERLA. Lo que no funciona es la alternativa habitual: preparar una presentación, mandarla a veinte financiadores y ver qué pasa.

Media España hablando del caso Maricarmen... y ayer me llega la típica “oportunidad off-market” en Madrid. Sí, esa operación tan discreta y exclusiva que ya tienen en su correo todos los inversores inmobiliarios de la capital. Hoy me ha dado tiempo a mirarla en diagonal: El caramelo del teaser: Edificio de 4 viviendas por 540.000 €. Dos pisos libres y reformados. Dos con renta antigua (inquilinos de 77 y 90 años). “Más de 300 m² reales y enorme potencial de subida de rentas.” Vamos a traducirlo: 1/ ¿300 m² "reales"? Si no están inscritos en Catastro o Registro, para el banco y para tí miden exactamente cero. 2/ ¿Cuatro viviendas? Sin división horizontal y con renta antigua, la garantía no son 4 pisos líquidos e independientes: es una sola finca atrapada. 3/ ¿Renta futura potencial? Si depende de licencias, obras o de que quede libre un piso, hoy esa caja vale poco a efectos de cobertura de deuda. 4/ ITE desfavorable y ruido mediático: Con ese panorama, ningún comité de riesgos te va a comprar la película. ¿El resultado? Puede que el vendedor pida 540.000 € y no se baje de ahí. Pero la deuda razonable que soporta hoy el activo está a años luz de lo que el comprador necesita para alcanzar su retorno objetivo. El inversor novato se queja de que "los bancos no financian". El inversor senior entiende la jugada: el problema no es la financiación; el problema es el precio. Esta es una de las utilidades menos entendidas de la deuda en real estate: te obliga a separar el potencial futuro del activo de su valor financiable hoy. El inversor racional no usa la deuda únicamente para aportar menos equity. La usa como motosierra para negociar el precio de compra.

No quiebras por no ganar dinero. Quiebras porque ese dinero no estaba en la cuenta cuando lo necesitabas. Para levantar la persiana cada mañana te hace falta caja para tres cosas que duelen de asumir: 1/ Lo que se rompe 2/ El cliente que te paga tarde… o no te paga 3/ Los imprevistos que “no van a salir”. Salen. Cuando vayas a levantar deuda, mételas en tus cálculos, siempre redondeando hacia arriba. Si no, no estás calculando lo que puedes devolver. Estás calculando lo que te va a ahogar.