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뉴스엔 절대 안나오는 비밀에 대하여.. 몇자 적어봅니다. "뉴스에 나오는 부동산 위기는 솔직히 절반도 안 담겼습니다." 현직 금융기관 담당자로써 경매 사건 접수 및 부실 담보물 현장 실사를 다니며 느끼는 진짜 바닥 민심과 부동산 침체의 현실을 솔직하게 적어봅니다. 통계 너머, 현장 실무자가 매일 목격하는 4가지 충격적인 현실입니다. 1. 경매신청 쓰나미 "빌라 찍고, 이제 아파트·상가로 번진 경매 쓰나미" • 과거엔 다세대·빌라 전세사기 여파가 경매의 주축이었다면, 지금은 '영끌 아파트'와 '구분상가'가 본격적으로 쏟아지고 있습니다. • 1회 유찰은 기본이고, 상가는 3~4회 유찰되어 감정가의 20~30%까지 떨어져도 입찰자가 없습니다. • 더 무서운 건 대출 원금도 못 건지는 '잉여취소(무잉여 기각)' 건수가 급증하고 있다는 점입니다. 경매를 넣어도 선순위 배당과 비용 빼면 회수할 돈이 없어 경매 자체가 취소되는 악순환입니다. 경매 접수해도 매각기일 잡히는데 기본 1년이 넘게 걸리는 상황이고, 오죽하면 경매 넣기도 무서운 지경이 되버렸습니다. 그런데 뉴스에는 자주 나오지도 않고 있는 상황입니다. 2. 상가 유령화 "월세 '0원' 렌트프리 1년을 줘도 텅 빈 신도시 상가" • 신도시나 택지지구 현장 나가보면 1층 메인 도로변조차 '임대 문의' 현수막만 펄럭입니다. • 분양가 10억~15억짜리 상가를 대출 60~70% 끼고 분양받았는데, 보증금 3천에 월세 150만원을 불러도 들어올 임차인이 없습니다. • 결국 임대인은 월세는커녕 매달 수십만 원의 관리비와 수백만 원의 대출 이자를 자기 생돈으로 막다가 파산 단계로 직행하고 있는게 현실입니다. * 렌트프리 : 상업용 부동산 임대차 계약 시, 일정 기간 동안 임대료(월세)를 면제해 주는 무상 임대 조건을 의미합니다. (관리비와 공과금은 통상 임차인이 부담) 3. 부동산 PF 만기연장의 덫 "만기연장이라는 이름의 시한폭탄 돌리기" • 브릿지론에서 본PF로 넘어가지 못하고 6개월, 1년씩 이자만 얹어가며 만기연장으로 버티는 사업장이 수두룩합니다. • 공사비는 평당 400~500만 원 선에서 800~1,000만 원으로 2배 가까이 뛰었고, 시공사는 책임준공 기한을 못 맞춰 채무인수 위기에 몰렸습니다. • 겉으로는 '정상 사업장'으로 분류되어 있지만, 실상은 링거 맞으며 연명하는 식물인간 상태인 곳이 태반입니다. * 브릿지론(Bridge Loan): 사업 초기 인허가와 토지 매입 자금을 마련하기 위해 제2금융권 등에서 고금리로 빌리는 단기 징검다리 대출입니다. * 본 PF(Project Financing): 인허가 완료 후 착공 단계에서 시공사 보증과 분양 대금을 담보로 은행 등에서 조달하는 대규모 본공사 자금 대출(이 돈으로 브릿지론을 상환)입니다. 4. 뉴스엔 절대 안나오는 비밀 "통계가 숨기고 있는 착시 현상" 왜 경매 신청 건수 폭증에도 불구하고 금융권 연체율 통계는 생각보다 낮게 보일까요? • 첫째, '연체율 방어용 경매 신청 지연'입니다. 금융기관 내부 연체율 관리 때문에 부실이 뻔한 채권도 바로 임의경매로 넘기지 않고, 이자 유예나 단기 대환대출로 장부상 '정상' 딱지를 붙여놓고 있습니다. • 둘째, 'NPL(부실채권) 헐값 매각'도 한계에 도달했습니다. 유동화전문회사에 채권을 넘겨 연체율을 털어내야 하는데, 상가나 브릿지론 NPL은 할인율이 너무 커서 금융사들이 손실 확정이 두려워 팔지도 못하고 떠안고 있습니다. * NPL(부실채권) 할인율이 크다는 것은 담보 가치 폭락과 유찰 우려로 인해, 100억 원짜리 채권을 시장에 30~50억 원처럼 원금에서 엄청난 값을 깎아내야만 겨우 팔린다는 뜻입니다. • 셋째, '경매 낙찰 후 2차 지옥'입니다. 낙찰이 되어도 수천만 원 밀린 공용관리비 정산 분쟁, 명도 지연, 대항력 미상 임차인 문제로 낙찰자가 잔금을 포기하는 입찰보증금 몰수 사건이 속출하고 있습니다. 현업에서 매일 느끼는 건, 지금의 위기는 '가격 하락'의 문제가 아니라 '유동성의 완전한 증발'이라는 점입니다. 누군가 사줘야 탈출할 수 있는데, 사줄 매수 주체가 완전히 사라졌습니다. 부동산 시장이 바닥을 쳤다는 장밋빛 전망, 적어도 현장 실무자의 눈에는 아직 진짜 겨울은 시작도 안 한 것처럼 보입니다. 현장에서 느끼는 부동산 체감 경기 몇자 적어봤습니다. 여러분 동네는 어떠신가요? #경매 #부동산침체