いよいよ価格下落が明確になってきていると思います。 東京のマンション市場で本当に変わり始めたのは、「価格」より先に“売り手の強さ”だと思います。 湾岸の中古マンションで、売り出し価格から成約までに1割を超える値下げが出ている。実態はさらに拡大しているでしょうね。これは単なる値引きではありません。 ここ数年は、「高く出しても誰かが買う」「待てばさらに上がる」という売り手優位の空気がありました。 ところが金利が上がり、実需層の住宅ローン負担が重くなり、投資家も慎重になると、その前提が崩れます。 不動産相場が変わる時、最初に動くのは平均価格ではなく、“売り手がどこまで譲歩するか”です。 1億円で売り出しても、最終的に9000万円でしか成約しないのであれば、市場が評価している価格は9000万円です。 そして値下げが増えると、次に売り出す人もその成約価格を意識する。それが周辺物件の査定価格にも影響し始めます。 ここから重要なのは、売り出し価格ではなく成約価格。在庫件数。成約までの日数。値下げ回数。住宅ローン金利。この5つです。 「価格が高いから売れない」のではなく、「買える金額と売りたい金額が離れすぎた」ことが今の東京湾岸で起き始めています。そしてこれが周辺に拡大しています。 さらに怖いのは、投資目的の保有者です。実需なら住み続けるという選択があります。しかし投資家は、金利上昇や利回り低下で保有メリットが薄れれば売却を選びやすい。 売却物件が増えれば、今度は買い手側が選べる市場になります。住宅市場の転換点は「平均価格が下がった」とニュースになる時ではなく、値下げしなければ売れない物件が増え始めた時です。 東京湾岸の1割値下げは、その変化をかなり分かりやすく示していると思います。まだまだ都心のマンションは下がります。買うタイミングは再来年にくるとみます。 来週は高輪周辺の中古のリノベ済み物件を3つほど視察しますが、売り出し価格自体は非常に高いです。どの物件も不動産会社が所有しているものなので、実際にどこまで値下げを受け入れるか？ 状況をよく理解してみなさんにもシェアしたいと思います。