Vergesellschaftung in Berlin: Was geschieht mit den Grundschulden? Die Debatte über die Vergesellschaftung großer Berliner Wohnungsbestände konzentriert sich meist auf Art. 15 GG und die Höhe der Entschädigung. Weit weniger beachtet wird, dass die Immobilien regelmäßig fremdfinanziert und mit Grundschulden belastet sind. Der von „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ vorgelegte Gesetzentwurf, den die Berliner Linke zur Grundlage eines Vergesellschaftungsgesetzes machen will, greift dieses Problem ausdrücklich auf – und zwar auf die radikalste Weise, die man sich überhaupt nur denken kann. Nach § 7 des Entwurfs sollen die vergesellschafteten Immobilien von den auf ihnen lastenden privatrechtlichen Verpflichtungen frei werden. Grundpfandrechte sollen also nicht bestehen bleiben, sondern sofort und vollständig erlöschen. Damit soll verhindert werden, dass die Bank später die Zwangsversteigerung betreibt, weil ihr Schuldner nicht zahlen kann, und die Immobilie dadurch wieder in Privateigentum gelangt. Schon die Berliner Expertenkommission hatte deshalb angenommen, dass eine Vergesellschaftung nach Art. 15 GG grundsätzlich auch Hypotheken und Grundschulden erfassen müsse. Damit trifft die Vergesellschaftung wirtschaftlich aber nicht nur die Wohnungsunternehmen, sondern entzieht auch den finanzierenden Banken ihre dinglichen Sicherheiten – und enteignet sie gleich mit. Der Entwurf des Vergesellschaftungsgesetzes versucht dies durch § 21 aufzufangen. Der Grundpfandrechtsgläubiger soll Ersatz für sein erlöschendes Recht „aus der Entschädigung für das Eigentum“ erhalten. Die Verteilung soll nach Regeln erfolgen, die sich an der Erlösverteilung in der Zwangsversteigerung orientieren. Die Entschädigung kommt dann also gar nicht bei den enteigneten Immobilienunternehmen an, sondern bei den finanzierenden Banken. Das eigentliche Problem liegt dabei in der Begrenzung auf die Entschädigung, die wiederum deutlich unter dem Verkehrswert liegen soll. Ines Schwerdtner sprach von einem „symbolischen Euro“, Jan van Aken immerhin von „acht bis zwölf Mrd. Euro“ – wohlgemerkt bei einem geschätzten Verkehrswert von 42 Mrd. Euro. Ein einfaches Beispiel zeigt die Größenordnung: Ein Wohnungsbestand hat einen Verkehrswert von 600 Mio. Euro und ist noch mit 500 Mio. Euro finanziert. Beträgt die Enteignungsentschädigung beispielsweise 300 Mio. Euro, also 50 % des Verkehrswerts und damit innerhalb des von der Initiative ursprünglich selbst genannten Korridors von 40 bis 60 %, fehlen gegenüber der Darlehensvaluta bereits 200 Mio. Euro. Bei einer Entschädigung von nur 150 Mio. Euro (das entspräche in etwa der Größenordnung, die van Aken am 22. September 2026 bei Markus Lanz genannt hat) wären es 350 Mio. Euro. Die Initiative hält dem entgegen, Banken finanzierten Immobilien ohnehin regelmäßig mit einem Sicherheitsabschlag, weshalb die Entschädigung „in aller Regel zur Befriedigung ausreiche“. Ob das für die tatsächlich betroffenen Bestände zutrifft, hängt jedoch von deren konkreter Verschuldung und Besicherungsstruktur ab. Die restliche Darlehensforderung der Bank erlischt nämlich nicht. Sie bleibt gegen das Wohnungsunternehmen bestehen. Dieses Unternehmen hat aber gerade die Immobilie und damit regelmäßig auch die zugehörigen Mieterträge verloren. Da dies faktisch entschädigungslos geschehen ist, weil die Entschädigung ja bei der Bank angekommen ist, kann eine erhebliche Verschlechterung der Vermögenslage des Wohnungsunternehmens oder die Verschlechterung der Darlehenssicherheit (die ist nämlich komplett weg) zudem Kündigungsrechte der Bank auslösen, insbesondere nach § 490 Abs. 1 BGB. Kann das Unternehmen fällige Darlehensforderungen anschließend nicht bedienen oder deckt sein Vermögen seine Verbindlichkeiten nicht mehr, stellen sich die Fragen der Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung nach §§ 17 und 19 InsO. Die Insolvenz ist dann unvermeidbar. Hinzu kommt: Die Entschädigung soll nach § 11 des Gesetzesentwurfs nicht in Geld, sondern durch übertragbare, mit 3,5 % verzinste und über 100 Jahre zu tilgende Schuldverschreibungen erfolgen. Für diese haftet zwar das Land Berlin. Ihr Nominalwert muss aber nicht ihrem jederzeit erzielbaren Marktwert entsprechen. Es ist in der Folge also auch ein Bankenbeben zu erwarten, wenn die Banken mit ihren Darlehensforderungen massenhaft und komplett ausfallen. Werden Grundpfandrechte beseitigt und durch eine Entschädigungsmasse ersetzt, die unter den gesicherten Forderungen liegt, verlagert die beabsichtigte Vergesellschaftung einen Teil ihres wirtschaftlichen Risikos unmittelbar auf die finanzierenden Banken. All diese Probleme haben die linken Verfasser des Entwurfs des Vergesellschaftungsgesetzes gesehen und im Entwurf aufgegriffen. Das bedeutet: Die Linke will einen radikalen Systemwechsel, sie will die brutalstmögliche Zerstörung der Privatwirtschaft. Ob das die Berlinerinnen und Berliner im Blick hatten, als sie beim Volksentscheid für die Enteignung gestimmt haben? Die hatte man ja eigentlich nur gefragt, ob sie billig wohnen wollen.