新卒銀行員 / 建築会社へ転職 / 建築会社を起業 / 2期目年商1億超1棟RCを買い初大家 /未経験で不動産事業開始 (仲介･売買･管理･買取再販) / 8期目に事業譲渡 / 1人不動産社長に / 大手不動産会社へ留学し3年間で事業用地&収益物件の売買仲介を100件取引総額70億円以上の実務を経験 / 現在13期目
Joined June 2018
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ワイも北九州市に自宅も本社も移転したばかりなので全力応援📣 ぜひ北九州市のポテンシャルを発信して、日本中から北九州へ注目を集めて欲しいです🥹
なぎらさんの物件のDIYも手伝います💪
北九州の空き家、全部買うたる！（死兆星が見える）
【新プロジェクト】
株式会社ゴリラマウンテンは東証上場企業AlbaLinkさんとタッグを組んで日本の空き家900万戸問題に挑みます。
マジの本気なので、本社を東京から北九州へ移転し、不動産の子会社も立ち上げました。訳あり物件も４件購入済みです。
これまで"見る専"でしたが、今度は自分たちで買って、再生して、収益化します。
『内見ゴリラ、東証グロース上場AlbaLinkとタッグを組み新チャンネル始動。日本の"空き家問題"に挑む。』
prtimes.jp/main/html/rd/p/00…
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トヨシマ（サットン）@買取再販&売買仲介の不動産会社経営 retweeted
「さようなら福岡市、こんにちは北九州市。こっからは北九州市のターン！」
渋谷と池袋の再現なるか...
24年以上福岡市内に住んでるけど、福岡市が住みにくくなったと感じる。
大家業もやってるから、不動産価格が上がって家賃も上がって、空室が減るのは正直ありがたい。人口が増えるのもビジネス的にはいい。ただ、住んでる側からすると、もう住みにくい。
自宅も事務所も天神ビッグバン圏内。天神行くと体感ほぼ外国人しか歩いてない。9割外国人。体感ね。人も多すぎるし、外国人観光客はよけないし歩きにくい。車でも渋滞ばかり。治安も悪くなってきた。店の店員も外国人だらけ。これ以上グローバル化してどうすんのって感じ。人口増に対してインフラも追いついてないんじゃない？
天神ビッグバンで街は綺麗になったけど、昔の天神の感じがなくなってきてるのも嫌だ。マンションは買った時の2倍くらいで下の階が売り出されてるから、金利上昇の影響が出る前に売って地元北九州に移る。事務所も一緒に移転する予定。
北九州はフィジカルAIとか半導体、再エネ、自動運転、スマート物流みたいな次の産業を仕込んでて、今投資マネーが入ってきてる。保守派ではあるから外国人が増えるのはどうなんって思うけど、福岡市よりマシ。その流れに乗って北九州市で物上げしまくろう。
さようなら福岡市、こんにちは北九州市。こっからは北九州市のターン！
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今の福岡の住みにくさは西鉄のせいだろうな。
天神バスセンターなんて、北天神ランプの西鉄バスの営業所の所に作ってたらバスの渋滞減らせてたのに。天神地下街を伸ばして自動歩道でも作って導線整備すりゃ済んだ話。
なんで北天神ランプ降りてから天神バスセンターまで30分もかかるんだよ、異常だよ。
24年以上福岡市内に住んでるけど、福岡市が住みにくくなったと感じる。
大家業もやってるから、不動産価格が上がって家賃も上がって、空室が減るのは正直ありがたい。人口が増えるのもビジネス的にはいい。ただ、住んでる側からすると、もう住みにくい。
自宅も事務所も天神ビッグバン圏内。天神行くと体感ほぼ外国人しか歩いてない。9割外国人。体感ね。人も多すぎるし、外国人観光客はよけないし歩きにくい。車でも渋滞ばかり。治安も悪くなってきた。店の店員も外国人だらけ。これ以上グローバル化してどうすんのって感じ。人口増に対してインフラも追いついてないんじゃない？
天神ビッグバンで街は綺麗になったけど、昔の天神の感じがなくなってきてるのも嫌だ。マンションは買った時の2倍くらいで下の階が売り出されてるから、金利上昇の影響が出る前に売って地元北九州に移る。事務所も一緒に移転する予定。
北九州はフィジカルAIとか半導体、再エネ、自動運転、スマート物流みたいな次の産業を仕込んでて、今投資マネーが入ってきてる。保守派ではあるから外国人が増えるのはどうなんって思うけど、福岡市よりマシ。その流れに乗って北九州市で物上げしまくろう。
さようなら福岡市、こんにちは北九州市。こっからは北九州市のターン！
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北九州いいですよ！
修羅の国で有名だが2014年以降マジで治安いい！！
飯もうまい。女性も綺麗。少し田舎にいけば一坪5-10万で買える！
24年以上福岡市内に住んでるけど、福岡市が住みにくくなったと感じる。
大家業もやってるから、不動産価格が上がって家賃も上がって、空室が減るのは正直ありがたい。人口が増えるのもビジネス的にはいい。ただ、住んでる側からすると、もう住みにくい。
自宅も事務所も天神ビッグバン圏内。天神行くと体感ほぼ外国人しか歩いてない。9割外国人。体感ね。人も多すぎるし、外国人観光客はよけないし歩きにくい。車でも渋滞ばかり。治安も悪くなってきた。店の店員も外国人だらけ。これ以上グローバル化してどうすんのって感じ。人口増に対してインフラも追いついてないんじゃない？
天神ビッグバンで街は綺麗になったけど、昔の天神の感じがなくなってきてるのも嫌だ。マンションは買った時の2倍くらいで下の階が売り出されてるから、金利上昇の影響が出る前に売って地元北九州に移る。事務所も一緒に移転する予定。
北九州はフィジカルAIとか半導体、再エネ、自動運転、スマート物流みたいな次の産業を仕込んでて、今投資マネーが入ってきてる。保守派ではあるから外国人が増えるのはどうなんって思うけど、福岡市よりマシ。その流れに乗って北九州市で物上げしまくろう。
さようなら福岡市、こんにちは北九州市。こっからは北九州市のターン！
24年以上福岡市内に住んでるけど、福岡市が住みにくくなったと感じる。
大家業もやってるから、不動産価格が上がって家賃も上がって、空室が減るのは正直ありがたい。人口が増えるのもビジネス的にはいい。ただ、住んでる側からすると、もう住みにくい。
自宅も事務所も天神ビッグバン圏内。天神行くと体感ほぼ外国人しか歩いてない。9割外国人。体感ね。人も多すぎるし、外国人観光客はよけないし歩きにくい。車でも渋滞ばかり。治安も悪くなってきた。店の店員も外国人だらけ。これ以上グローバル化してどうすんのって感じ。人口増に対してインフラも追いついてないんじゃない？
天神ビッグバンで街は綺麗になったけど、昔の天神の感じがなくなってきてるのも嫌だ。マンションは買った時の2倍くらいで下の階が売り出されてるから、金利上昇の影響が出る前に売って地元北九州に移る。事務所も一緒に移転する予定。
北九州はフィジカルAIとか半導体、再エネ、自動運転、スマート物流みたいな次の産業を仕込んでて、今投資マネーが入ってきてる。保守派ではあるから外国人が増えるのはどうなんって思うけど、福岡市よりマシ。その流れに乗って北九州市で物上げしまくろう。
さようなら福岡市、こんにちは北九州市。こっからは北九州市のターン！
トヨシマ（サットン）@買取再販&売買仲介の不動産会社経営 retweeted
めちゃくちゃ簡単に言うとこれらの不安はちゃんとやれば大丈夫。ちゃんとやらないとその通り。
地方民泊、田舎民泊、別荘民泊。呼び名はいろいろあるけど、とにかくこれからは「田舎や郊外の戸建て、田んぼの中にポツンとあるような古民家を買って宿にして運営する。メリットはそんなに宿泊数が伸びなくても安く買ってるから大丈夫。稼働率が低くても利益が出る。」みたいな話があるけど、そんな築古物件・ボロ物件、リフォーム代がかかったら一発で終わりじゃないですかね。薄い宿泊の利益なんて、ほんとに回収できんのかな。突発的な設備修繕が出たとき、台風とか地震とかで不具合が出たときに、ほんとに修繕できんのかな。
そして差別化を意識したとてライバルが増えたときに、ほんとに宿泊数を維持できんのか。いざ撤退して売ろうと思ったときに、郊外ボロ物件が投資した金額以上で売れるのか。買い手はほんとにいるのか。ここ数日ちょっと民泊について調べてみたけど、田舎民泊をやるなら転貸の方がいいんじゃないかなと思った。（別荘地に億出してゴリゴリの新築ホテルやる人もいるが。）設備に不具合があったとしても大家さんに補修してもらえるし、撤退するにしても契約を切ればいいだけだから。そっちの方がリスク低い気がする。もし大家さんが「設備を改修するお金がない」ということであれば、「じゃあこの金額だったらこのまま引き取りますよ」みたいな価格交渉もできると思うし。今、民泊インフルエンサーは運営ってよりも「旅館業に仕上げて売却」が目的でその為の煽りをしてる様にも見えるが。サロン運営そして管理運営を取っていくのと、自分が仕上げた旅館を売りつける出口を確保するために「民泊は儲かる！」って言ってるポジショントークの人が多いのかなという印象だけど違う？笑
とはいえやってもないしサラッと調べただけだからもうちょい調べてみよう。
トヨシマ（サットン）@買取再販&売買仲介の不動産会社経営 retweeted
「リフォーム費用を最低限派」も大丈夫。
むしろ僕のエリアは転貸は不安。閑散期は家賃代を回収するのが難しいから😂
地方民泊、田舎民泊、別荘民泊。呼び名はいろいろあるけど、とにかくこれからは「田舎や郊外の戸建て、田んぼの中にポツンとあるような古民家を買って宿にして運営する。メリットはそんなに宿泊数が伸びなくても安く買ってるから大丈夫。稼働率が低くても利益が出る。」みたいな話があるけど、そんな築古物件・ボロ物件、リフォーム代がかかったら一発で終わりじゃないですかね。薄い宿泊の利益なんて、ほんとに回収できんのかな。突発的な設備修繕が出たとき、台風とか地震とかで不具合が出たときに、ほんとに修繕できんのかな。
そして差別化を意識したとてライバルが増えたときに、ほんとに宿泊数を維持できんのか。いざ撤退して売ろうと思ったときに、郊外ボロ物件が投資した金額以上で売れるのか。買い手はほんとにいるのか。ここ数日ちょっと民泊について調べてみたけど、田舎民泊をやるなら転貸の方がいいんじゃないかなと思った。（別荘地に億出してゴリゴリの新築ホテルやる人もいるが。）設備に不具合があったとしても大家さんに補修してもらえるし、撤退するにしても契約を切ればいいだけだから。そっちの方がリスク低い気がする。もし大家さんが「設備を改修するお金がない」ということであれば、「じゃあこの金額だったらこのまま引き取りますよ」みたいな価格交渉もできると思うし。今、民泊インフルエンサーは運営ってよりも「旅館業に仕上げて売却」が目的でその為の煽りをしてる様にも見えるが。サロン運営そして管理運営を取っていくのと、自分が仕上げた旅館を売りつける出口を確保するために「民泊は儲かる！」って言ってるポジショントークの人が多いのかなという印象だけど違う？笑
とはいえやってもないしサラッと調べただけだからもうちょい調べてみよう。
トヨシマ（サットン）@買取再販&売買仲介の不動産会社経営 retweeted
ワイも田舎、リゾート民泊は買うより借りるほうが理にかなっていると思いつつ、結局は良い物件にエントリーできるかどうかが問題なので、必然圧倒的に供給の多い購入に振り向けざるを得ないんですよねえ…
そしてヴィラになると1ヶ月で100万以上の粗利も普通にあるので、新築にも合理性があると。
地方民泊、田舎民泊、別荘民泊。呼び名はいろいろあるけど、とにかくこれからは「田舎や郊外の戸建て、田んぼの中にポツンとあるような古民家を買って宿にして運営する。メリットはそんなに宿泊数が伸びなくても安く買ってるから大丈夫。稼働率が低くても利益が出る。」みたいな話があるけど、そんな築古物件・ボロ物件、リフォーム代がかかったら一発で終わりじゃないですかね。薄い宿泊の利益なんて、ほんとに回収できんのかな。突発的な設備修繕が出たとき、台風とか地震とかで不具合が出たときに、ほんとに修繕できんのかな。
そして差別化を意識したとてライバルが増えたときに、ほんとに宿泊数を維持できんのか。いざ撤退して売ろうと思ったときに、郊外ボロ物件が投資した金額以上で売れるのか。買い手はほんとにいるのか。ここ数日ちょっと民泊について調べてみたけど、田舎民泊をやるなら転貸の方がいいんじゃないかなと思った。（別荘地に億出してゴリゴリの新築ホテルやる人もいるが。）設備に不具合があったとしても大家さんに補修してもらえるし、撤退するにしても契約を切ればいいだけだから。そっちの方がリスク低い気がする。もし大家さんが「設備を改修するお金がない」ということであれば、「じゃあこの金額だったらこのまま引き取りますよ」みたいな価格交渉もできると思うし。今、民泊インフルエンサーは運営ってよりも「旅館業に仕上げて売却」が目的でその為の煽りをしてる様にも見えるが。サロン運営そして管理運営を取っていくのと、自分が仕上げた旅館を売りつける出口を確保するために「民泊は儲かる！」って言ってるポジショントークの人が多いのかなという印象だけど違う？笑
とはいえやってもないしサラッと調べただけだからもうちょい調べてみよう。
トヨシマ（サットン）@買取再販&売買仲介の不動産会社経営 retweeted
ホント、古民家を買って、宿で儲けるには、宝くじを当てるような難易度だと思いますね。
地方民泊、田舎民泊、別荘民泊。呼び名はいろいろあるけど、とにかくこれからは「田舎や郊外の戸建て、田んぼの中にポツンとあるような古民家を買って宿にして運営する。メリットはそんなに宿泊数が伸びなくても安く買ってるから大丈夫。稼働率が低くても利益が出る。」みたいな話があるけど、そんな築古物件・ボロ物件、リフォーム代がかかったら一発で終わりじゃないですかね。薄い宿泊の利益なんて、ほんとに回収できんのかな。突発的な設備修繕が出たとき、台風とか地震とかで不具合が出たときに、ほんとに修繕できんのかな。
そして差別化を意識したとてライバルが増えたときに、ほんとに宿泊数を維持できんのか。いざ撤退して売ろうと思ったときに、郊外ボロ物件が投資した金額以上で売れるのか。買い手はほんとにいるのか。ここ数日ちょっと民泊について調べてみたけど、田舎民泊をやるなら転貸の方がいいんじゃないかなと思った。（別荘地に億出してゴリゴリの新築ホテルやる人もいるが。）設備に不具合があったとしても大家さんに補修してもらえるし、撤退するにしても契約を切ればいいだけだから。そっちの方がリスク低い気がする。もし大家さんが「設備を改修するお金がない」ということであれば、「じゃあこの金額だったらこのまま引き取りますよ」みたいな価格交渉もできると思うし。今、民泊インフルエンサーは運営ってよりも「旅館業に仕上げて売却」が目的でその為の煽りをしてる様にも見えるが。サロン運営そして管理運営を取っていくのと、自分が仕上げた旅館を売りつける出口を確保するために「民泊は儲かる！」って言ってるポジショントークの人が多いのかなという印象だけど違う？笑
とはいえやってもないしサラッと調べただけだからもうちょい調べてみよう。
地方民泊、田舎民泊、別荘民泊。呼び名はいろいろあるけど、とにかくこれからは「田舎や郊外の戸建て、田んぼの中にポツンとあるような古民家を買って宿にして運営する。メリットはそんなに宿泊数が伸びなくても安く買ってるから大丈夫。稼働率が低くても利益が出る。」みたいな話があるけど、そんな築古物件・ボロ物件、リフォーム代がかかったら一発で終わりじゃないですかね。薄い宿泊の利益なんて、ほんとに回収できんのかな。突発的な設備修繕が出たとき、台風とか地震とかで不具合が出たときに、ほんとに修繕できんのかな。
そして差別化を意識したとてライバルが増えたときに、ほんとに宿泊数を維持できんのか。いざ撤退して売ろうと思ったときに、郊外ボロ物件が投資した金額以上で売れるのか。買い手はほんとにいるのか。ここ数日ちょっと民泊について調べてみたけど、田舎民泊をやるなら転貸の方がいいんじゃないかなと思った。（別荘地に億出してゴリゴリの新築ホテルやる人もいるが。）設備に不具合があったとしても大家さんに補修してもらえるし、撤退するにしても契約を切ればいいだけだから。そっちの方がリスク低い気がする。もし大家さんが「設備を改修するお金がない」ということであれば、「じゃあこの金額だったらこのまま引き取りますよ」みたいな価格交渉もできると思うし。今、民泊インフルエンサーは運営ってよりも「旅館業に仕上げて売却」が目的でその為の煽りをしてる様にも見えるが。サロン運営そして管理運営を取っていくのと、自分が仕上げた旅館を売りつける出口を確保するために「民泊は儲かる！」って言ってるポジショントークの人が多いのかなという印象だけど違う？笑
とはいえやってもないしサラッと調べただけだからもうちょい調べてみよう。
トヨシマ（サットン）@買取再販&売買仲介の不動産会社経営 retweeted
手形の期日が来る。銀行はジャンプさせてくれない。
裏書譲渡
法で説明できない扉が開くか？
不動産ってまだ手形の融資あるんだね。
買取再販で怖いのは、値段を下げて損切りしようと思っても売れない物件を仕入れてしまう事。手形の期日が来る。銀行はジャンプさせてくれない。証貸しにもしてくれない。もう赤字でいい！損切りでいいから売りたい！現金化したい！腹を括ったのに、値段を下げても買い手がつかない。これが1番きつい。
だから今の情勢だと、癖のない土地とか建物じゃないと怖くて仕入れられない。とはいえ、そんなこと言ってると物件情報は集まって来ない。だから仲介が売りづらそうな、他社が手を出さなそうな癖のある物件をお付き合いで買うしかない。物元仲介にはもう付き合いのある買取業者がいる。そこに割り込むには高く買うしかない。仲介が売るの困ってそうな物件を高買いして信頼を積んでいずれいい物件を回してもらう。そう思って我慢する。でもこれが実は考えもので、それを続けると気がつけばそういう物件しか来なくなる。仲介からすると「利益が出るおいしい物件はいつもの買取会社へ、癖のある物件はあそこにまわそう。」そんなふうにラベルを貼られる。難あり物件の出口として使われるようになる。このパターンもあるから注意が必要。大手物元仲介も、野良の買取再販の仕入れも両方やったからわかる。
トヨシマ（サットン）@買取再販&売買仲介の不動産会社経営 retweeted
このバランスが難しい
買取再販で怖いのは、値段を下げて損切りしようと思っても売れない物件を仕入れてしまう事。手形の期日が来る。銀行はジャンプさせてくれない。証貸しにもしてくれない。もう赤字でいい！損切りでいいから売りたい！現金化したい！腹を括ったのに、値段を下げても買い手がつかない。これが1番きつい。
だから今の情勢だと、癖のない土地とか建物じゃないと怖くて仕入れられない。とはいえ、そんなこと言ってると物件情報は集まって来ない。だから仲介が売りづらそうな、他社が手を出さなそうな癖のある物件をお付き合いで買うしかない。物元仲介にはもう付き合いのある買取業者がいる。そこに割り込むには高く買うしかない。仲介が売るの困ってそうな物件を高買いして信頼を積んでいずれいい物件を回してもらう。そう思って我慢する。でもこれが実は考えもので、それを続けると気がつけばそういう物件しか来なくなる。仲介からすると「利益が出るおいしい物件はいつもの買取会社へ、癖のある物件はあそこにまわそう。」そんなふうにラベルを貼られる。難あり物件の出口として使われるようになる。このパターンもあるから注意が必要。大手物元仲介も、野良の買取再販の仕入れも両方やったからわかる。
買取再販で怖いのは、値段を下げて損切りしようと思っても売れない物件を仕入れてしまう事。手形の期日が来る。銀行はジャンプさせてくれない。証貸しにもしてくれない。もう赤字でいい！損切りでいいから売りたい！現金化したい！腹を括ったのに、値段を下げても買い手がつかない。これが1番きつい。
だから今の情勢だと、癖のない土地とか建物じゃないと怖くて仕入れられない。とはいえ、そんなこと言ってると物件情報は集まって来ない。だから仲介が売りづらそうな、他社が手を出さなそうな癖のある物件をお付き合いで買うしかない。物元仲介にはもう付き合いのある買取業者がいる。そこに割り込むには高く買うしかない。仲介が売るの困ってそうな物件を高買いして信頼を積んでいずれいい物件を回してもらう。そう思って我慢する。でもこれが実は考えもので、それを続けると気がつけばそういう物件しか来なくなる。仲介からすると「利益が出るおいしい物件はいつもの買取会社へ、癖のある物件はあそこにまわそう。」そんなふうにラベルを貼られる。難あり物件の出口として使われるようになる。このパターンもあるから注意が必要。大手物元仲介も、野良の買取再販の仕入れも両方やったからわかる。
「日本の不動産全部買うたる」との名言を残してお星様になられた方の様に、とにかくBSを太らすんや！銀行が融資してくれる物件を買うんや！フルローンや！オーバーローンや！借入額◯億！メガ大家！で、金利1パー上がってCF出ます？右肩上がりだったので上手く売り抜けながらやってた人は儲かってるだろうけど、今から逃げようとしてその物件に融資つきます？残債以上で売れます？買う時に銀行が融資してくれる物件ありきで買ってた人たちの出口になる養分はいます？そんな養分に今からの市況で融資つきますかね？銀行が頑張る半期末の9月末までに売りたい物件は売った方がいいんじゃないですか？そうこうしてるうちにどんどん市況悪くなりますよ、、、。
と、売り煽りをしてみる🦭
けど冗談抜きで動くなら早めに動かんとまずい状況になってきてますよ。ワイも来月2件買うし入れ替えどれにするか電卓叩きながら在庫表と睨めっこしてます。2物件ともフルローンで考えてたけど今後のこと考えたらある程度現金入れといた方がいい気がする。
トヨシマ（サットン）@買取再販&売買仲介の不動産会社経営 retweeted
地方ボロ屋勢が勝つ世界線
いよいよ金利がヤバくなってきたな。
6億くらい借りて金利1パー上がって600万返済増でしょ。役員報酬600万くらい取れるからファイヤーだ！なんて見切り発車ファイヤーした人死ぬな…。いくら都市部で資産性が高いと言えど、逆回転始めたら数年後キャピタル取れるかわからんしレバ効かせて低利回りの薄いCF追うより、戸建てを現金で買いながら職人さん手伝いつつDIYしてある程度自分でなんとでもできるみたいなコツコツ現実系にしていった方が生き残って行ける世界線になってきたのではなかろうか…🦭こっからはふかぽんのターン！みたいな。いくら建築費が高騰してるから物件価格は下がらないっていっても市場の空気感て結構バカにならないからなー。揺り戻しが起きたらデカそうだ。知らんけど。
トヨシマ（サットン）@買取再販&売買仲介の不動産会社経営 retweeted
金融資産化したものは不動産であれ、市場環境次第で常に値下がりリスクをはらむ。
資産性が高いものほどそう。
一方、収益還元ベースでしか値段がつかないようなものは、インフレ下では下がりようがないわな。
いよいよ金利がヤバくなってきたな。
6億くらい借りて金利1パー上がって600万返済増でしょ。役員報酬600万くらい取れるからファイヤーだ！なんて見切り発車ファイヤーした人死ぬな…。いくら都市部で資産性が高いと言えど、逆回転始めたら数年後キャピタル取れるかわからんしレバ効かせて低利回りの薄いCF追うより、戸建てを現金で買いながら職人さん手伝いつつDIYしてある程度自分でなんとでもできるみたいなコツコツ現実系にしていった方が生き残って行ける世界線になってきたのではなかろうか…🦭こっからはふかぽんのターン！みたいな。いくら建築費が高騰してるから物件価格は下がらないっていっても市場の空気感て結構バカにならないからなー。揺り戻しが起きたらデカそうだ。知らんけど。