Dustin 이동균

마음에 드는 집을 찾았다고 끝이 아닙니다. 진짜 승부는 계약서 하단의 '특약 사항'을 작성할 때 시작됩니다. 구두로 약속한 것은 아무런 법적 효력이 없습니다. 내 피 같은 계약금을 지키고 잔금 날 얼굴 붉히지 않기 위해 반드시 문서로 남겨야 할 5가지 특약을 정리했습니다. 1. ​대출 거절 시 계약금 반환 조건 명시하기 요즘처럼 대출 규제가 심한 시기에는 가심사 때 통과되었던 대출이 본심사에서 거절되거나 한도가 대폭 줄어드는 일이 생깁니다. 이때 잔금을 치르지 못하면 계약금을 통째로 날리게 됩니다. "매수인의 귀책사유 없이 주택담보대출이 불가할 경우, 본 계약은 무효로 하고 매도인은 계약금을 전액 반환한다"는 특약을 반드시 협상해 보세요. ​ 2. 잔금일 다음 날까지 등기부등본 상태 유지하기 계약금을 받고 잔금을 치르기 전, 악의적인 매도자가 그 집을 담보로 몰래 대출을 받는 사기가 여전히 존재합니다. 이를 막기 위해 "계약일로부터 잔금일 다음 날까지 현재의 권리관계를 유지하며, 매도인이 이를 위반하여 새로운 근저당 등을 설정할 경우 계약을 해제하고 배액 배상한다"는 문구를 무조건 넣어야 합니다. 3. ​중대 하자 발견 시 매도인 책임 기한 정하기 집을 볼 때는 가구에 가려져 몰랐던 누수나 보일러 고장이 잔금 치르고 이사하는 날 발견되곤 합니다. 민법상 매도인의 하자담보책임이 있지만, 현실적인 분쟁을 피하려면 "잔금일 기준 6개월 이내에 발견된 중대한 하자(누수, 보일러 등)에 대한 수리 비용은 매도인이 부담한다"라고 명확히 적어두는 것이 좋습니다. 4. ​기존 세입자 퇴거(명도) 책임은 매도인에게 돌리기 내가 실거주할 목적으로 매수하는데 현재 세입자가 살고 있다면, 세입자가 제날짜에 안 나가서 이사 일정이 꼬이는 최악의 상황을 대비해야 합니다. "현재 거주 중인 임차인의 퇴거 및 명도 책임은 매도인에게 있으며, 불이행으로 인해 발생하는 매수인의 손해를 배상한다"는 특약으로 책임을 명확히 하세요. 5. ​남겨진 폐기물 처리와 공과금 정산 책임 묻기 이사 당일, 전 주인이 베란다에 버리고 간 대형 폐기물이나 밀린 관리비 때문에 다투는 경우가 생각보다 아주 많습니다. "잔금일 기준으로 밀린 공과금과 관리비는 매도인이 완납하며, 매도인은 집 내부의 모든 짐과 폐기물을 잔금 시간 전까지 비워준다"는 내용을 넣어 자잘한 스트레스를 원천 차단하세요. ​ ▪︎ 오늘의 액션 아이템: 과거에 작성했던 전월세 계약서나 부동산 계약서가 있다면 꺼내서, 하단의 특약 사항란에 어떤 문구들이 적혀 있었는지 복기해 보세요.