最近色々振り返ってますが、バッドシナリオでしたね😅
ここにも書いてあるように、下落トレンドは待つしかない、少なくとも利上げが終わるまでは待ちかな
その後買い場が来るはずで、そこまではガチホ、品川以外は収支回ってるから売る必要ない(品川もキャッシュ入れまくったせいで一応回ってる)
昨日も聞かれた個人的な都心区分マーケットの考察と今後の展望
まず前提として
都心区分に関してはコロナ前後で別のマーケット
①コロナ前、デフレだから緩和
②コロナ後から去年、インフレ賃上げなのに更に緩和
①緩和では借入しやすい区分にも緩やかに資金流入が起こる
②都心区分はコロナ後の緩和が特に大きく、賃金上昇、ペアロン10億、50年ローンなどでガバガバに
※価格はあくまで需給で決まり、建築費の高騰で採算が合わなければ新築供給が減る
※供給減少は築年数による価格差は拡大するが、区分価格全体への影響は大きくない
※相続マネー、海外マネーも②の結果としての流入が大きい
これからは
緩和から引き締めへ、政策金利はターミナル1-1.5%程度へは規定路線
賃金上昇でも住宅ローンの年収倍率は下がり予算が下がる、投資用は自己資金を多く求められるようになり更に予算が伸びない
不確定要素として
賃金上昇が続くのか
インフレは適度に収まるのか
バッドシナリオ
インフレ賃上げ背景にガンガン利上げ、不動産はインフレについていけず、融資引き締めで下落トレンドへ
グッドシナリオ
インフレのソフトランディングで緩やかな上昇トレンド
まとめると
去年までのインフレ賃上げでも緩和されてたのが異常で、適切な利上げにより緩やかな上昇トレンドになるはず
一方、インフレ継続で引き締めが続き不動産がインフレについていけないとわかると、下落トレンドに入り、期待で上がってた分も含めて大きく調整される
個人的な予想としては賃上げが続くかは結構疑問だし、急激な利上げは倒産増えて経済冷え込むので、せいぜい1%ちょいくらいの政策金利で緩やかな上昇が続くかな
一方で少し前に話題にあったように、賃上げの影響を受けにくく、引き締めの影響を受けやすい郊外一棟の厳しい状況は続くと思う
予想なんかよりも、例えばいずれまた来る緩和の時の立ち回りの方が重要だと思ってるんだけど、それはいつかの機会に
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豊海1期2次の価格まで落ちたって話題になってたけど、夏くらいの時点でそんなもんやったで
1期1次まで下がったら、いよいよやね
ピークは逃したけど、今年の春にいくつか売っといて良かった、、まぁ品川の引き渡しのために売らざるを得なかったんだけど笑
2024〜2025年の大型抽選の人気住戸
・豊海1-1 2024/10 平均坪620万
・豊海1-2 2024/12 平均坪690万
・品川1-1 2025/3 平均坪800万
・大崎2-1 2025/7 平均坪1,000万
こうして並べてみると、豊海1-1まではまだ下がってない印象、虹橋ビューの高層階が坪600万円台は、今見てもさすがに安い
一方で豊海1-2は、ほぼ同じ条件が坪800万円台に、うーん、ここは結構厳しそう、、、
そして品川は、現時点ですでに好条件住戸でさえ1-1価格で売るのが厳しいのが現実
大崎は相場追ってないですが、、、
豊海1-1を割るところまで来たら、結構大きな調整ですかね、豊海1-1の抽選もゆーて2年前、この程度の調整ならかわいいもんか
今日のローカルLLM検証まとめ
構成はRTX 5080 16GB＋5070 12GB、RAM 96GB。
いちばんの収穫はGLM-5.3-Flash（Maya-S24）がかなり実用的な速度で動いたこと！
5080単独では約10 tok/sだったのが、5070との2枚併用で最大29.3 tok/sまで伸びた。エージェントとして動かしている途中も20 tok/s台前半は安定して出ていて、これならかなり使えそう。
Mayaは2枚挿しでかなり伸びる！！！
GPU配置も比較して、結局は
・PCIe Gen5 x16：5070
・PCIe Gen4 x4：5080
に落ち着いた。
GLMは5080をx16側に付けた方が速そうと思ったけど、今回の検証では逆にデコード速度が落ちた。帯域だけでは決まらないのが面白い。
Qwen／Strataは5080単独で最大125.8 tok/s、5070単独で82.0 tok/s、2枚併用で106.5 tok/sを記録。
さらに上の配置で、5070のQwenを動かしながら5080でGemma 4 26B A4Bを並列実行すると、
・Gemma：177.5 tok/s
・Qwen：64.5 tok/s
どちらも2,048トークン出力でこの速度が出た、これなら2つのモデルを別々に使える。
GLMには2枚を使い、Qwen＋Gemmaなら1枚ずつ割り当てる使い方がよさそう。
※リクエストや設定が異なるため、数値は同条件の比較ではありません。
大規模モデルがローカルで本当に実用的に動くようになってる
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リビオタワー品川の「自己調達融資手続事務代行手数料8.8万円」の件、消費者センター、東京都住宅政策本部、国交省の関東地方整備局まで相談した
結論、宅建業法にこういう手数料を直接規制する条文がないから、行政は基本動けない、あとは民事で、とのこと
しかも消費者センター経由で弁護士にも確認してもらったら、今回みたいに実際の業務実態と手数料が見合ってないケースは、不当利得で返還請求できる可能性は高いとの見解
消費者センターの不動産担当の方とも話したけど、こういう相談は昔から結構あるのに、法律が全然消費者寄りに改正されず、結局できることが少なく、現場としても困ってる感じだった
民事ではアウトになり得るのに行政は動けない、いや宅建業法ゴミすぎるわ
不動産、ほんまコンプラガバガバやわw
本来こういうのこそ、消費者を守る方向に制度改正しないとダメだし、業界側でも自主的に歯止めかけないとダメでしょ
2024〜2025年の大型抽選の人気住戸
・豊海1-1 2024/10 平均坪620万
・豊海1-2 2024/12 平均坪690万
・品川1-1 2025/3 平均坪800万
・大崎2-1 2025/7 平均坪1,000万
こうして並べてみると、豊海1-1まではまだ下がってない印象、虹橋ビューの高層階が坪600万円台は、今見てもさすがに安い
一方で豊海1-2は、ほぼ同じ条件が坪800万円台に、うーん、ここは結構厳しそう、、、
そして品川は、現時点ですでに好条件住戸でさえ1-1価格で売るのが厳しいのが現実
大崎は相場追ってないですが、、、
豊海1-1を割るところまで来たら、結構大きな調整ですかね、豊海1-1の抽選もゆーて2年前、この程度の調整ならかわいいもんか
しっかし不動産、触れば触るほどコンプラがガバガバだよね、大手とか関係なく
おかげで爆買いできた部分もあるし、ちょっと真面目にやれば勝手に差別化できてお金借りれるのは助かる
ゆーても医療の業界は(僕の周りは)コンプラガチガチだから、このくらいイケイケな世界だと、張り合いあって楽しいな
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